건폐율 용적율 계산 방법 규정 알아보기

대지에 건물을 지을 때 중요한 것 중 하나가 얼마나 크게 건물을 지을 수 있는지에 대한 것이죠. 물론 사용하는 목적에 따라 짓는 방법은 다르겠지만, 넓이에 대해서만큼은 규정화되어 있어 그 이상으로 지을 수 없도록 되어 있습니다. 여기에 사용되는 개념이 바로 건폐율과 용적률입니다.

 

대지면적, 건축면적, 연면적

앞에 소개된 건폐율과 용적률의 개념을 알기 위해서는 우선 대지면적, 건축면적, 연면적의 개념을 알아야 합니다. 이 개념을 가지고 건폐율과 용적률을 계산하게 되거든요. 용어만 보았을 때는 복잡해 보이지만, 건물이 어떻게 구성되어 있는지를 생각해 보면 사실 별다른 것은 없습니다.

 

한 가지 예를 들어볼게요. A라는 사람이 1,000㎡의 대지에 1층 300㎡, 2층 300㎡, 3층 300㎡, 4층 200㎡으로 된 4층짜리 건물을 짓는다고 하죠. 1~3층은 완전히 동일한 넓이와 구조로 되어 있으며, 4층은 아래보다 사방이 더 안 쪽으로 들어간 형태입니다. 또한 이 건물에는 지하 1층도 300㎡ 넓이로 확보되어 있습니다. 어디에나 흔히 있을법한 수준의 건물이죠. 이 건물에서 앞의 용어의 개념을 알아보고 계산해 봅시다.

 

대지면적

대지면적은 건물을 짓기 위해 준비된 총 대지의 넓이를 말합니다. 복잡한 개념이 포함되어 있기는 하지만, 개념 설명을 위해 여기에서는 다른 변수는 배제하겠습니다. 지금 A가 준비한 땅의 넓이는 1,000㎡이므로, 대지면적도 1,000㎡가 됩니다.

 

건축면적

건축면적은 건축물의 외벽 또는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 보통은 1층의 넓이가 건축면적이 되나, 상위 층이 더 밖으로 튀어나올 경우 용어 개념에 따라 1층 넓이보다 더 넓은 수치가 나오기도 합니다. 여기에서는 1~3층 넓이와 모양이 동일하다고 가정하였으므로 건축면적은 300㎡입니다.

 

연면적

연면적은 건물의 각 층의 넓이를 모두 더한 면적을 말합니다. 다만 용적률 계산을 위한 연면적의 계산에서는 지하층의 넓이, 고층 건물의 피난전용공간, 지상층의 주차공간은 제외하도록 되어 있습니다. 그래서 원칙적으로는 지하1층~지상4층의 넓이를 모두 더한 1,400㎡가 되어야 하지만, 용적률 계산을 위한 연면적에서는 1,100㎡으로 계산됩니다. 연면적 자체가 용적률 계산을 위한 목적이 강하다보니 아예 후자의 개념으로 보는 시각도 많습니다.

 

	의미
대지면적	건물을 짓기 위해 준비된 총 대지의 넓이
건축면적	건축물의 외벽 또는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
연면적	건물의 각 층의 넓이를 모두 더한 면적

 

건폐율과 용적률

위의 대지면적, 건축면적, 연면적 개념을 확인하셨다면 이제는 건폐율과 용적률도 계산해 볼까요? 위의 개념을 퍼센트로 환산한 것에 불과하기 때문에 크게 어려운 개념은 아닙니다. 추후 주거, 상업 목적의 건물을 지을 목적이 있으신 경우에 이 수치를 어느 정도 기억해 두고 계셔야 토지 구매 및 건축 의뢰 시 문제가 발생하지 않습니다. 위에서 예시로 들어드린 개념을 다시 표로 정리해 놓았습니다.

 

	수치
대지면적	1,000㎡ (총 대지의 넓이)
건축면적	300㎡ (건축물의 외벽 또는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적)
연면적	1,100㎡ (건물의 각 층의 넓이를 모두 더한 면적)

 

건폐율

건폐율은 확보된 대지 면적 내에 지을 수 있는 건물의 건축면적 비율을 말합니다. 위의 예시처럼 건물을 짓는다고 가정하면 건폐율은 300/1000=0.3, 30%가 됩니다. 최대 건폐율을 규정으로 정한 이유는 간단합니다. 건물 사이가 수평으로 지나치게 밀집되지 않도록 막기 위해서이며, 이를 통해 도시 내부가 어느 정도 여유있는 모습을 갖추도록 하며 일조, 통풍 등의 분쟁이 최대한 발생하지 않도록 하기 위한 목적이 있습니다.

 

건폐율은 지역과 용도에 따라 그 비율이 규정되어 있으며, 이 비율을 넘어선 설계는 건축 허가를 받을 수 없으므로 대지 구매와 설계에서 주의가 필요하겠습니다. 용도별 건폐율 수치는 아래의 용적률 개념에서 표로 같이 보여드리겠습니다. 아래 용적률 단락을 참고해 주세요.

 

용적률

용적률은 확보된 대지 면적 내에서 지을 수 있는 건물의 연면적 비율을 말합니다. 위에서 설명드렸던 대로 용적률 계산을 위한 연면적에는 지하층의 넓이, 고층 건물의 피난전용공간, 지상층의 주차공간은 제외됩니다. 위의 예시처럼 건물을 짓는다고 가정하면 용적률은 1100/1000=1.1, 110%가 됩니다. 위의 건폐율과 마찬가지로 지나친 고층화로 인해 도시 환경이 피해를 입지 않도록 하기 위해 지역, 용도별 최대 용적률도 규정되어 있습니다.

 

정리하면 건폐율과 용적률 규정은 모두 건물 간의 지나친 밀집화를 막아 쾌적한 도시 환경을 만들기 위한 최소한의 조치라고 봐 주시면 되겠습니다. 두 개념이 규정화되지 않는다면 건물을 짓는 사람 모두 최대한 넓게, 최대한 높이 지을 것이므로 추후 심각한 문제가 발생할 수도 있습니다. 본 내용은 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 명시되어 있으며, 각 특별시, 시, 도 등의 세부 조례에 따라 약간씩의 차이가 발생할 수도 있으니 감안해 주세요.

 

용도지역	세분화	건폐율	용적률
주거지역	제1종전용	50	50~100
	제2종전용	50	100~150
	제1종일반	60	100~200
	제2종일반	60	150~250
	제3종일반	50	200~300
	준주거	70	200~500
상업지역	중심상업	90	400~1500
	일반상업	80	300~1300
	근린상업	70	200~900
	유통상업	80	200~1100
공업지역	전용공업	70	150~300
	일반공업	70	200~350
	준공업	70	200~400
녹지지역	보전녹지	20	50~80
	생산녹지	20	50~100
	자연녹지	20	50~100
관리지역	계획관리	40	50~100
	생산관리	20	50~80
	보전관리	20	50~80
농림지역	전체	20	50~80
자연환경보전지역	전체	20	50~80

 

보시면 상업지역과 공업지역은 효율적으로 건물을 지어 경제성을 높일 수 있어야 하기 때문에 건폐율과 용적률이 높은 편이며, 상대적으로 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전지역 등은 건축의 기준을 높은 수준으로 제한하고 있음을 아실 수 있습니다. 각 대지가 구성된 지역에 따라 건축의 기준을 달리 하여 효율적인 도시 또는 농림 관리가 이루어질 수 있도록 하고 있음을 이 건폐율과 용적률 표를 통해 아실 수 있습니다.